Paul International Consultants

Dienstleistungen

 

Ablauf einer Finanzierung in Florida


1. Die gesamte Beratung vorab ist unverbindlich und kostenfrei. Wichtig ist hier der intensive Informationsaustausch, damit a) Sie den Kauf Ihres Traumhauses in Florida optimal vorbereitet angehen können und b) wir Sie individuell und persönlich so detailliert wie möglich beraten können.

2. Informieren Sie sich zuallererst, ob das Projekt, das Sie finanzieren wollen, überhaupt finanzierbar ist. Kredite für Grundstücke in Florida sind beispielsweise derzeit nicht für ausländische Kreditnehmer verfügbar. Als Finanzierungsbearbeiter arbeiten wir mit einer Vielzahl an Banken zusammen und haben somit einen besseren Überblick und mehr Vergleichs- bzw. Finanzierungsmöglichkeiten als eine einzelne US-Bank.

3. Auf Wunsch erstellen wir Ihnen gerne ein sog. "Pre-Approval". Dies ist eine Art Vorab-Qualifizierung für einen bestimmtem Kaufpreis und eine entsprechende Kredithöhe. Das Pre-Approval basiert auf Ihrem Einnahmen-/Ausgabenverhältnis sowie auf dem möglichen verfügbaren Eigenkapital, das Sie für Ihren Hauskauf in Florida mit einbringen können oder wollen. Hierfür müssen Sie noch keinerlei Nachweise erbringen. Das Pre-Approval können Sie sich jederzeit im Vorfeld ausstellen lassen. Unabhängig davon, wann Sie Ihr Haus in Florida kaufen wollen.

4. Wir fertigen eine Kostenaufstellung für Sie an. In dieser Aufstellung sind alle Kosten aufgelistet, die in Verbindung mit der Finanzierung in Florida, aber auch allgemein mit dem Immobilienkauf anfallen. Die Kalkulation zeigt Ihnen die Höhe Ihrer zu erwartenden Kapitalbeschaffungskosten ("Closing-Kosten"), den Betrag, den Sie zum Closing bereithalten müssen sowie die Höhe Ihrer zukünftigen monatlichen Belastungen.

5. Irgendwann im Zeitraum zwischen Punkt 1 und 4 unterschreiben Sie einen Kaufvertrag für Ihr Traumhaus. Eine Finanzierung in Florida ist stets objektbezogen, weshalb Sie stets zuerst einen Kaufvertrag benötigen, bevor Sie einen Kreditantrag unterschreiben können.

6. Zu Ihrer eigenen Sicherheit: Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag eine Finanzierungsklausel enthalten ist (sog. "Finance Contingency"). Diese hält fest, dass Sie vom Vertrag zurücktreten können und Ihre Anzahlung zurückerhalten, wenn die Finanzierung nicht zustande kommen sollte. Gerne prüfen wir Ihren Vertrag vor Unterschrift auf die korrekte Klausel.

7. Sie stellen den Kreditantrag. Im Antrag werden Angaben zu der betreffenden Immobilie gemacht, sowie über Ihren Wohnsitz, Ihr Arbeitsverhältnis, Ihre Einkünfte und Ihre Vermögensverhältnisse. Bei Antragstellung werden auch die Antragsgebühren fällig. Diese Antragsgebühren dienen zur Begleichung von Drittkosten, die während der Kreditbearbeitung anfallen wie z.B. die Schätzung, Kurierkosten, Übersetzungen etc.

8. Mit dem Kreditantrag stellen wir Ihnen eine individuelle Liste der für Sie erforderlichen Unterlagen zusammen. Ergänzend erhalten Sie von uns die dazugehörigen Musterschreiben für Banken, Kreditkartengesellschaften, Arbeitgeber, Steuerberater etc., selbstverständlich auch in deutscher Sprache.

9. Sobald Ihre Unterlagen vollständig vorliegen, reichen wir Ihre Akte bei der US-Bank ein. Diese prüft alles eingehend ("Underwriting") und stellt dann eine bedingte Kreditzusage aus ("Conditional Loan Approval"). In dieser Kreditzusage sind evtl. einige noch offene Bedingungen genannt, z.B. noch zu erbringende Nachweise sowie das Gutachten über den Marktwert Ihres Traumhauses.

10. Für einen Kredit in Florida bestellt die US-Bank einen staatlich geprüften, lizenzierten Schätzer. Die Schätzung geschieht mittels eines Vergleichs mit drei bis sechs in Lage und Bauweise vergleichbaren Objekten. Diese Vergleichsobjekte müssen im Umkreis von einer Meile stehen und innerhalb der vergangenen Monate verkauft worden sein. Auf diese Weise wird der aktuelle Markt- und Wiederverkaufswert ermittelt. Sie erhalten in jedem Fall eine Ausfertigung dieser Schätzung. Der niedrigere Wert von Kaufpreis und Schätzung wird für die tatsächliche Beleihung bei dem US-Kredit zugrunde gelegt.

11. Wenn alle Konditionen geklärt sind, wird das sog. "Commitment" ausgeschrieben. Dies ist die definitive Kreditzusage. Wenn diese vorliegt, ordern wir die restlichen Dienstleistungen, die in Verbindung mit Ihrer Finanzierung anfallen, z.B. die sog. "Survey", die Vermessung der Grundstücks- und Gebäudegrenzen.

12. Wenn all diese Dinge geklärt sind, leitet die US-Bank die Unterlagen an die "Title-Insurance" (Rechtsmängelversicherung) oder an Ihren US-Anwalt weiter. Diese vollzieht das Zug-um-Zug-Geschäft und hat somit treuhänderische und notarielle Funktionen. Während der Kreditbearbeitung prüft diese Agentur bzw. der Anwalt, ob ggf. noch Ansprüche Dritter gegen das Objekt bestehen und bestätigt Ihnen schriftlich (rückversichert), dass Sie das Objekt lastenfrei und ohne weitere Ansprüche übernehmen.

13. Sollten Sie zum Closing in den USA sein, so erscheinen Sie am Stichtag für Ihre Unterschrift bei der Title Company bzw. dem Anwalt im Büro und bringen Ihren Reisepass mit.

14. Sollten Sie sich zu diesem Zeitpunkt, wie in den meisten Fällen, in Europa aufhalten, werden wir Ihnen die Closing-Unterlagen per e-Mail zukommen lassen. Sie unterschreiben diese und lassen Ihre Unterschriften bei Ihrem Notar in Europa oder dem US-Konsulat beglaubigen und schicken sie per Kurier (FedEx) wieder zur Title Company nach Florida zurück.

15. Zum Zeitpunkt des Closings, dem eigentlichen Abschluss, muss Ihr Eigenkapital auf dem Treuhandkonto der Title Company per Überweisung eingegangen sein. Das sog. "Cash-to-Close" setzt sich zusammen aus Ihrer Anzahlung, den Kapitalbeschaffungskosten und Reserven sowie meistens noch sechs Monatsraten Rücklage.

16. Am Tag des Closings zahlt die Title Company den Kaufpreis an den Verkäufer aus und trägt Sie als neuen Eigentümer ein.

17. Sie erhalten die Schlüssel für Ihr Traumhaus schon am Tag des Closings. Sollten Sie beim Closing nicht persönlich anwesend sein, kann eine Person Ihres Vertrauens, z.B. der Makler, die Schlüssel in Empfang nehmen und umgehend Strom etc. ummelden.

18. Ihre monatlichen Kreditraten in Florida werden zukünftig von Ihrem US-Konto per Lastschrift abgebucht.

 

Die Top-Fragen zu einer Finanzierung in Florida


Welche Immobilien kann ich in Florida finanzieren?

• Hauskauf
• Wohnungskauf
• Neubau
• Refinanzierung (Ablösung eines bestehenden Kredites)
• Haus / Wohnung: "Cash-Out"-Refinanzierung (Beleihung einer lastenfreien Immobilie mit anschließender Barauszahlung des Finanzierungsbetrags)
• Jeweils alles, was untrennbar mit der Florida-Immobilie verbunden ist: Pool, Screen, Boatsdock, Seawall etc. (nicht: Möbel, Auto, Boot etc.)

 

Wie hoch kann ich eine Immobilie in Florida maximal beleihen?

Meist bis zu 70%. Wichtig: Für die Beleihung bewertet die finanzierende US-Bank nach dem Niederstwertprinzip: d.h. der niedrigere Wert von Kaufpreis bzw. Marktwert (wird von einem unabhängigen, staatlich geprüften Gutachter ermittelt) wird zugrunde gelegt.


Welche Laufzeiten gibt es bei einem Kredit in Florida?

• Haus / Wohnung / Neubau: 30 Jahre
• Ausnahme: 15-jähriger Festzins, Laufzeit 15 Jahre
• Balloons (langfristige Amortisation, mittelfristige Laufzeit), z.B. 5 oder 7 Jahre
• Es gibt keine Vorfälligkeitsentschädigung, d.h. Sie können den Kredit jederzeit zurückführen, wann immer Ihre Finanzplanung, Liquidität, Dollarkurs etc. es als sinnvoll erscheinen lassen. Es fallen keine Strafzinsen an.


Wie lange kann ich bei einer Hypothek in Florida die Zinsen binden?

• Grundsätzlich unterscheidet man zwischen ARMs (Adjustable Rate Mortgage = Variabel verzinste Hypothek) und Fixed Rates (15 und 30 Jahre)
• Hier gibt es eine Vielzahl gängiger Modelle: Zinsbindung für 1, 3, 5, 7, 10, 15 oder 30 Jahre
• Bei variablen Modellen ist der Kreditnehmer vor Zinssprüngen durch sog. "Caps" (Deckelungen) geschützt


Was benötige ich für eine Finanzierung in Florida an Unterlagen?

• Einkommensnachweis (Schreiben vom Steuerberater bzw. Arbeitgeber)
• Referenzschreiben der Hausbanken
• Eigenkapitalnachweis zzgl. Closing-Kosten und Reserven (z.B. Kontoauszüge) Mustertexte stellen wir Ihnen in deutscher Sprache gerne zur Verfügung.


Wie lange dauert die Bearbeitung eines Finanzierungsantrags in Florida?

• Die Zeitspanne vom Kreditantrag bis zur Auszahlung bzw. Bereitstellung des Kredits umfasst im Durchschnitt 4 - 6 Wochen, abhängig vom Kreditmodell und davon, wie schnell Sie Ihre Nachweise erbringen können.
• Je besser Ihre Vorbereitung (Beschaffung der Unterlagen vor der Florida-Reise), umso kürzer fällt die Bearbeitungszeit aus.

 

Muss ich zum Closing in die USA fliegen?

• Sie müssen zu keinem Zeitpunkt der Kreditbearbeitung in den USA sein.
• Von Antragstellung bis Closing (Auszahlung) können wir alles per Telefon / Email abwickeln


Kann ich mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages warten, bis ich die Kreditzusage vorliegen habe?

• Jede Finanzierung in Florida ist objektbezogen, d.h. Sie benötigen einen unterschriebenen Kauf- bzw. Bauvertrag, um einen Kredit beantragen zu können
• Wichtig: Achten Sie unbedingt darauf, dass der Kauf- bzw. Bauvertrag eine sog. "Finance Contingency" beinhaltet (diese Finanzierungsklausel räumt Ihnen ein Rücktrittsrecht für den Fall ein, dass die Finanzierung nicht realisierbar sein sollte. In diesem Fall erhalten Sie auch Ihre Anzahlung zurück). Gerne prüfen wir Ihren Kaufvertrag auf die Finanzierungsklausel, bevor Sie unterschreiben.


Welche Besonderheiten gibt es bei Baufinanzierungen in Florida?

• Es gibt keine Bereitstellungszinsen
• Überwachung und Inspektion des Baufortschritts durch die Bank
• Bank prüft die Bonität der Baufirma, um ein mögliches Ausfallrisiko zu minimieren
• Der Kreditbetrag wird in Raten und nur nach erfolgter Leistung an die Baufirma ausbezahlt. Den Auszahlungen gehen Bauinspektionen seitens der Bank voraus
• Eigenkapital wird vor Fremdkapital verbraucht, dadurch greifen die Kreditraten erst zu fortgeschrittener Bauphase

 

Wichtige Dienstleistungen im Rahmen einer Finanzierung in Florida / USA

• Einholung und Vergleich von Finanzierungsangeboten bei diversen Banken
• Auswertung passender Finanzierungsangebote für den Kunden
• Erstellen von Beispielkalkulationen mit verschiedenen Finanzierungsszenarien
• Beratung hinsichtlich der verschiedenen Finanzierungsoptionen
• Verhandlungen mit den entsprechenden Kreditinstituten
• Ausstellung von sog. "Pre-Approvals" (Vorab-Qualifizierung) des interessierten Käufers/Kreditnehmers
• Erstellung genauer und individueller Listen der erforderlichen Dokumente
• Bereitstellung entsprechender und passender Musterschreiben
• Antragstellung persönlich oder via Telefon / Fax / e-Mail
• Strukturierung der Antragsunterlagen für die Finanzierungsanfrage
• Übersetzung der Unterlagen• Eröffnung von Konten bei Banken und Anlagegesellschaften
• Bestellung von Wertgutachten
• Einholung von Kreditauskünften
• Bei Neubauten Prüfung des Bauunternehmens
• Bestellung der Rechtsmängelversicherung
• Bestellung der Hausversicherung
• Bestellung von Vermessungen
• Koordination der gesamten Transaktion mit allen eingebundenen Serviceanbietern
• (Deutschsprachige) Betreuung während der Bearbeitung, beim Closing und danach

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